Tout savoir sur le prêt relais

Publié le vendredi 5 janvier 2024 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

La vente de votre bien immobilier va vous permettre d’acquérir la maison de vos rêves. Mais voilà que vous avez un véritable coup de cœur alors que votre appartement n’est pas encore vendu ! Pour ne pas passer à côté de la perle rare, il existe une solution : le prêt relais. En effet, il n’est pas toujours facile de faire coïncider la vente d’un bien et l’achat d’un autre. Également appelé crédit achat revente, le prêt relais permet de faire la jonction entre les deux opérations immobilières. Il permet ainsi de financer l’acquisition de votre nouveau bien alors que l’ancien n’est pas encore vendu. Il existe deux grands types de prêts relais. Orpi vous propose de découvrir le prêt relais, son principe et son fonctionnement. Comment est remboursé le prêt relais ? Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt relais ?

Qu'est-ce que le prêt relais ?

Le prêt relais est une avance de capital accordée par la banque, dans la situation suivante : votre bien est en vente, et vous allez donc en percevoir le produit. Mais vous avez besoin du capital dès à présent pour financer l’achat de votre nouveau bien. La banque anticipe alors votre rentrée d’argent et vous avance une partie des fonds, vous permettant ainsi d’acquérir votre nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien. Le prêt relais présente quelques particularités :

Il est tout d’abord uniquement destiné aux propriétaires vendeurs, et il ne concerne donc pas les primo-accédants ;
Le prêt relais est un emprunt à court terme, d’une durée inférieure à 24 mois, dans la plupart des cas ;
Le montant du prêt est basé sur l’estimation du bien en vente. La somme avancée correspond en principe à 70 % de la valeur du bien en vente. Certains établissements s’accordent sur 60 % du prix du bien, et d’autres établissements octroient une avance pouvant atteindre 80 % ;
Dans un premier temps, seuls les intérêts font l’objet d’un remboursement. Le capital emprunté est, quant à lui, remboursé ultérieurement avec le fruit de la vente du premier bien ;
Le remboursement du prêt relais n’engendre pas d’indemnités de remboursement anticipé.

Les deux formes de prêt relais

Selon les situations, le prêt relais peut prendre différentes formes. On parle alors de prêt relais sec, de prêt relais adossé ou encore de prêt relais rachat.

Le prêt relais sec

Votre bien est en vente et vous souhaitez acquérir un bien d’une valeur inférieure. C’est souvent le cas lorsque les enfants ont quitté le nid. La maison est devenue trop grande et vous en cherchez une autre, plus petite. Le montant du prêt relais seul vous permet alors d’acheter votre nouveau bien et vous ne souscrivez aucun autre prêt. En attendant la vente de votre ancien logement, vous ne remboursez que les intérêts de l’emprunt et l’assurance. Le prêt sera soldé à la vente du bien. Le taux du prêt relais sec est souvent plus élevé que celui des autres prêts immobiliers car il représente une avance de capital à très court terme.

Le prêt relais rachat ou prêt achat revente

Le prêt relais rachat est une alternative au prêt relais sec. Si vous vendez votre logement actuel pour acquérir un bien dont la valeur est supérieure, le prêt relais achat revente vous concerne probablement. Ce type de prêt relais est une formule tout-en-un. En effet, le prêt relais acquisition englobe vos mensualités en cours dans le financement du nouveau bien pour ne vous proposer qu’une seule mensualité lissée. Pour une gestion optimale de votre budget, cette mensualité est calculée en fonction de votre taux d’endettement. Le produit de la vente de votre ancien bien est ensuite affecté au remboursement du crédit relais. Vous procédez ainsi à un remboursement partiel anticipé de votre prêt, sans subir d’indemnités de remboursement anticipé.

Le prêt relais : les avantages

Le prêt relais connaît un réel succès grâce à deux avantages de poids, que sont le gain de temps et l’absence de garantie.

Le gain de temps

L’atout incontestable du prêt relais est le gain de temps. Vous n’avez pas besoin de concrétiser la vente de votre bien actuel pour acquérir celui sur lequel vous avez craqué. Le prêt relais vous évite ainsi de voir la perle rare vous passer sous le nez.

L’absence de garantie

L’assurance emprunteur est la seule garantie obligatoire. Étant donné que vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, la banque est peu exigeante et se contente :

D’une promesse d’affectation hypothécaire si la vente du bien n’est pas conclue dans les 2 ans ;
Ou d’une lettre du notaire dans laquelle il confirme l’emploi du capital à venir.

Le prêt relais : les inconvénients

Mais toute médaille a son revers et le prêt relais présente également des inconvénients. Il convient donc de bien peser le pour et le contre avant d’y recourir pour ne pas risquer la déception.

Son coût réputé élevé

Oui le prêt relais est une solution rapide, qui répond à un besoin urgent de trésorerie. Mais tout a un prix et à ce niveau, le prêt relais a mauvaise réputation. Inutile de le nier, les taux des prêts relais sont relativement élevés par rapport à ceux des prêts immobiliers classiques. Cependant, le prêt relais évite également des dépenses, qu’il faut opposer à ce coût élevé. En effet, le prêt relais évite parfois des frais de déménagement conséquents, comme la location d’un logement de transition ou d’un garde-meuble. Il évite aussi le surcoût occasionné par un second déménagement, du logement de transition à votre nouveau bien. Il faut donc tout mettre dans la balance pour s’apercevoir que ce qui paraît onéreux ne l’est pas forcément.

Un délai de vente de 24 mois

Le prêt relais est un prêt à court terme d’une durée de 12 mois et renouvelable une fois. Tel est son principe de base. Ceci sous-entend que le bien que vous vendez et sur lequel des fonds vous ont été avancés doit se vendre dans ce laps de temps. À défaut, la situation se complique.

Et si le bien ne se vend pas ?

Même si 24 mois peuvent paraître amplement suffisants pour vendre un bien immobilier, il arrive que cette période soit insuffisante. Que se passe-t-il lorsque le bien est toujours en vente ?

Que peut faire la banque ?

Aie ! Le prêt relais arrive à échéance et votre bien n’est pas vendu ? La banque a plusieurs possibilités :

Elle peut proroger votre prêt relais d’une année supplémentaire, mais rien ne l’y oblige ;
Si votre taux d’endettement le permet, elle peut transformer votre prêt relais en prêt classique, là encore, selon son bon vouloir ;
Enfin, la banque peut également saisir l’un des deux biens concernés par le relais, soit l’ancien logement invendu ou bien celui que vous avez nouvellement acquis.

Que peut faire le vendeur ?

Lorsqu’un prêt relais arrive à échéance et que le bien n’est pas vendu, le vendeur doit prendre des décisions de façon à favoriser la vente de son bien.

La première chose à faire est souvent de diminuer le prix de vente du bien ;
Si le bien ne se vend toujours pas,le vendeur peut envisager sa mise en location. Pour cela, deux conditions sont à réunir :

Il est indispensable que le montant du loyer permette à l’emprunteur de revenir au taux d’endettement maximum autorisé, soit environ 35 % ;
Il faut que la banque accepte de convertir le prêt relais en prêt immobilier classique.

Enfin, cette solution est un crève-cœur mais elle s’avère parfois salvatrice. Elle consiste à mettre en vente les deux biens. L’ancien, qui était déjà en vente, le reste, et le bien acheté récemment est également mis en vente. Le propriétaire gardera alors, par défaut, le bien non vendu.

Le recours au prêt relais doit donc être mûrement réfléchi. L’idéal est tout de même d’attendre d’être en possession d’un compromis de vente. Le crédit relais permet alors d’anticiper la vente de votre bien sans prendre trop de risque. En revanche, si le bien que vous vendez est particulièrement recherché ou situé en zone tendue, le prêt relais est LA solution.

À retenir :

Le prêt relais est un prêt de courte durée qui constitue une avance de capital ;
Le prêt relais permet d’acquérir votre nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien ;
Il peut prendre différentes formes et être associé à un prêt complémentaire ;
Son montant représente entre 60 et 80 % de la valeur du bien en vente ;
Le prêt relais est en principe d’une durée d’un an renouvelable 1 fois, délai durant lequel le bien doit se vendre ;
Il est plus prudent d’attendre la signature d’un compromis de vente pour recourir au prêt relais.